一线的战争 谁能洞察广州顶豪的未来？

　　当“金九银十”行情高涨时，看似平静的广州豪宅市场正在爆发不一样的活力。

　　最新统计显示，截至9月20日，广州2015年千万元豪宅成交套数达440套，而2014年全年同一数字仅约330套。自2012入市就代言广州的顶豪侨鑫·汇悦台则披露，自6月至今，项目新增成交近50套。

　　侨鑫·汇悦台集中式成交的背后，折射的是广州豪宅市场的升温与分化。当“豪宅化”已成为一线城市趋势的当下，如何解读广州豪宅市场的特点与未来，是不容忽视的命题。

　　被误读的广州豪宅

　　9月23日，与珠江新城一江之隔的海珠区，发生了一场全城关注的土地拍卖，仅两宗宅地的出让就吸引了19家房企竞价，而这只仅仅是当前各大房企对广州稀缺中心城区土地的抢夺缩影。

　　一线城市里面，一直被视为价值洼地的广州市场，近两年来已经在各大房企的土地追逐中成为焦点。以金融街、方兴、华发、龙湖、华润、北大资源等领衔的外来房企，已经在广州市场砸下超200亿入场费。

　　而在中心城区土地追逐战中，具有江景资源的地块最为炙手可热。无论是广州单价地王海珠区南洲路地块，还是当前各大房企争相竞入的广钢、广纸片区，无一不是珠江沿岸。

　　当高价时代到来之前，读懂房企对中心城区及江景资源的抢夺前，或许更应该率先读懂广州核心区物业的价值与未来。

　　2015年，楼市利好政策和货币宽松政策的陆续出台，广州高端物业成交环境改善，而上半年在股市财富效应中套现离场涌入不动产市场的资金，同时也在催化着豪宅升温。

　　截至9月20日，广州2015年千万元豪宅成交套数达440套，而2014年全年同一数字仅约330套。尽管对比北京、上海，广州千万元豪宅成交体量依然有一定差距，但其表现却具有不可忽视的特点。

　　据统计，2000-5000万元总价豪宅正在成为广州豪宅的增长支柱。2015年广州2000-3000万总价豪宅成交同比增长达到38%，3000-5000万元总价的顶级豪宅成交套数同比增长则达到5%。在这一成交区间中，又以珠江新城区域的豪宅为主力。

　　广州资深业内人士曾分析，广州顶级豪宅在成交体量上和北京、上海有一定的差距，很大原因归结于广州能够打造顶级豪宅的地段较少，“能够作为第一居所的豪宅除了地段好之外，还需要有稀缺资源，广州很大程度上只能依赖珠江”。

　　事实上，珠江两岸的变迁便是广州豪宅演变的版图。自古至今，“羊城八景”都不能缺少珠江景致，珠江之于广州，不仅是景观，更是城市发展力量的标志。

　　珠江向东，广州向东。从西关到沙面，从白鹅潭到滨江东，从二沙岛到珠江新城，广州发展中的豪宅板块之崛起无一不是依靠流淌了千年的珠江。

　　行至今日，广州即将展开的新经济版图，依然紧紧围绕在珠江两岸。与珠江新城一江之隔的琶洲，电商总部基地异军突起，而在珠江新城东面的另一片临江土地上，新兴的广州国际金融城已蓄势待发。

　　在“一江三城”的广州“金三角”中，已经占据着得天独厚的地段与江景资源的顶级物业，正在迎来再一轮价值淬炼。

　　地段、地段还是地段

　　2015年的豪宅热潮中，珠江新城区域表现是广州最具代表性的亮点。以侨鑫·汇悦台为例，据操盘方透露，自6月以来，项目新增成交近50套，套均总价超过3000万元。

　　在广州顶级物业中，珠江新城豪宅俨然已成为新财富阶层资产配置的共同选择。究其原因，并无其他，当资源难以再生，稀缺就决定了价值。

　　1992年，珠江新城规划雏形初现，历经20余年的建设后，这片6.19平方公里的土地已成为代表广州的国家级中央商务区，与北京朝阳CBD和上海外滩CBD并肩于中国城市经济版图中。

　　但在珠江新城日臻成熟之时，板块内的住宅用地也已开发殆尽。自2009年后，珠江新城已无纯住宅用地出让，而具有南向一线江景的土地资源更是堪称绝版。

　　作为广州的城市中心，珠江新城已成为新增供应难以再生的绝对区域。2015年1-7月，广州天河区住宅新供应与成交比为0.19。截至9月25日，面积达96.3平方公里的天河区全部可售住宅仅有1763套。

　　有广州资深营销人士便指出，被称为珠江新城最后一个南向江景顶豪的侨鑫·汇悦台，之所以可以代言广州顶级物业，就是因其地段唯一性与绝对差异化的景观资源。

　　2015年的豪宅成交热，也意味着珠江新城的供应仍在继续减少。在存量市场中，珠江新城区域拥有极低的二手流转率，财富阶层更倾向于将顶级物业持作长久保留的资产配置。

　　当仅有的顶级物业被消化一空，珠江新城也将面临有价无房。可预见的未来，城市中心与珠江两岸的经济版图，真正将是珠江新作为广州名片不可替代的优势。