外滩地王之战落幕：五位地产大佬纠缠五年

　　外滩地王之战落幕

　　五位地产大佬纠缠的五年风云黄浦江边，一个由潘石屹、郭广昌、戴志康、宋卫平、王健林出演的商战故事。

　　秦小东 李一帆

　　在9月中旬发布的半年报里，“外滩8-1地块”（也称外滩地王），依旧被潘石屹[微博]写进了SOHO的资产版图——持股50%，可租面积达到14.55万平方米，地段优越，“位于上海黄浦区外滩豫园和十六铺世博水门之间，可饱览黄浦江景致，与浦东上海环球金融中心及金茂大厦隔江相望”。

　　但在一周之后，潘石屹决定对这块地做一个了结。9月23日，SOHO正式退出，复星全盘接手。

　　为了这块兵家必争之地，潘石屹的SOHO已经跟郭广昌的复星打了三年零四个月的官司。几乎所有人都明白，潘石屹赢不来他想要的那个结果。这块地的实际控制人是复星，主导开发建设的也是复星。项目已经封顶快一年了，明年将竣工开业。

　　对潘石屹而言，外滩地王50%的权益，成为趴在SOHO财报上的“睡美人”，虽然足够动人，但“为他人做嫁衣”又有什么意义？如今，通过一纸协议，历时超过五年的外滩地王风云故事尘埃落定。

　　这是一部情节崎岖的商海大片，发生在一个再合适不过的舞台——黄浦江畔。“卡司”阵容非常强大，潘石屹的SOHO、郭广昌的复星、戴志康[微博]的证大倾力主演，宋卫平的绿城、王健林的万达[微博]，虽为配角，但戏份十足。在中国房地产市场，从未有过如影视剧一样精彩跌宕的戏码。

　　其背后是中国房地产市场逆转下的末日疯狂。从2010年上海证大在上海土地交易中心的任性举牌开始，剧本被打开，情节开始铺展，大佬和资本轮番登场。地王归属纷争的五年，也是中国房地产市场无比迷惘的五年，调控与反向调控，黄金与白银时代，拐点与转型。大戏落幕，大佬们细数得失，迎来各自的命运。

　　缘起：一个“地王”的崩落

　　在2010年初，中国土地市场出现了一大波“地王”，多由央企制造。在中央政府主导的4万亿投资的提振下，国内房地产市场经历了2009年如过山车一般的增长行情。不缺钱的房企极尽飙地之能事。梦里不知房价贵，城头变幻“地王”旗。

　　最后的疯狂令人意外。2010年2月1日，外滩国际金融服务中心（8-1地块）总共5.7公顷的土地，被一家实力明显不匹配的房企上海证大以92.2亿元的天价拿下，一举创造当时全国总价“地王”。

　　在当时，上海证大一年的营业额不过20亿港元（约合16.47亿元人民币）左右，手握现金仅10亿元。时任上海证大董事长的戴志康，以长于资本运作闻名，但这次的游戏要怎么玩？

　　戴志康对形势的预估出现了严重错误！拿地后不久，“新国十条”发布，调控开始加码。证大被推向危险的深渊。首笔土地款约50亿元，须在两个月内付清。

　　复星、绿城开始入局。他们与证大成立合资公司上海海之门房地产管理有限公司，为地块承担融资重任。首批股东贷款超过46亿元，可以解决“地王”近一半的土地款。

　　这个时候，证大在合资公司中仍处于主导地位。带有一点理想主义的戴志康，喜欢为地产项目中注入特色文化元素，他对这个项目的未来有自己的想法。此后证大继续艰难融资，包括从新华信托那里拿到约10亿元的信托融资。

　　但调控的持续深入，让戴志康的意图彻底破灭。加之在项目规划定位上，证大与政府部门多有分歧，一年多时间里，地块闲置成为一个临时停车场。眼看开工大限将至，戴志康无奈选择退出。

　　2011年11月，证大先是将项目公司部分股权卖给了复星，让复星在项目中的权益达到了50%。但紧接着在当年12月，证大和绿城将剩下的50%权益，一起转让给了潘石屹的SOHO中国。如此，在这个项目的股权结构中，形成了两位实力大佬均势对峙的局面。

　　但这显然不是郭广昌愿意看到的。

　　当时，复星是证大的第二大股东，也理所当然地成为证大在外滩地王项目中最依赖的合作方。地块紧邻复星国际总部，复星最明白这个地段的价值。郭广昌一直对这个项目青睐有加，据说他宁愿不参加复星的年会，都会每周坚持去开外滩项目的会议。

　　掌握项目50%的股权后，复星团队也实质接手了这个项目。然而，对于半路杀出的潘石屹所表现出的“生猛”，郭广昌始料未及。

　　僵持：潘石屹和郭广昌的角力

　　2011年，潘石屹在上海的拓展气势正盛。对地块极其挑剔的潘石屹，也难掩自己对外滩8-1地块的喜爱之情。“8-1项目确实是皇冠上的明珠，是最好的一个位置。”他说。

　　SOHO的介入非常迅速，与证大和绿城快速签订协议并立即付了款，试图“把生米煮成熟饭”。

　　此举也让已将地块视为囊中之物的复星非常恼火。SOHO宣布收购的第二天，复星旋即发布公告称，对交易内容安排感到“惊讶”，因为自己享有“优先购买权”，并表示将采取一切合适的法律手段维护自身权益。2012年5月，复星真的将此番股权转让所涉的所有公司告上了法庭。

　　潘石屹和郭广昌关于“优先购买权”的争议，已成为地产行业纠纷中一段著名公案。由于SOHO的收购是在项目公司的股东公司层面进行，并不涉及项目公司股权的交易。这给仲裁机构出了一个难题，当标的公司的直接股东并无变更但却发生了实质的股权转让的时候，“优先购买权”是否也能得到相应的申索和保护？

　　复星起诉一年之后，上海市第一中级人民法院判决复星胜诉，并认定证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效。但是，SOHO、绿城、证大马上发表了联合声明，宣布将上诉。潘石屹在其微博上表示：“我们坚信法律的公正。我们三方决定提起上诉，直到正义得到伸张。”

　　2013年9月，二审在上海市高级人民法院开庭，SOHO表态愿意接受调解，但被复星方面拒绝。在那之后，外滩地王案陷入冷战。二审迟迟未宣布最终的结果。

　　在这期间，地块的开发并未停止，复星团队操刀将该地块建设为“外滩国际金融服务中心”，并于2014年11月获得预售证。资料显示，这个超高层综合体的建筑面积为42万平方米，拥有企业会馆、企业总部、购物中心、艺术中心及精品酒店等物业，其中的办公物业的售价在10万元-35万元/平方米之间。

　　项目约3万平方米的酒店部分及地下配套用房，也被“出售”给了王健林的万达集团。这些都是复星团队在主导进行，SOHO在其中几乎没有话语权。

　　“靴子终究要落地”，业内人士基本都认为，SOHO的退出只是时间问题，取决于双方何时谈妥条件和价码。

　　去年11月，潘石屹在上海凌空SOHO举行VIP晚宴，郭广昌也应邀出席。虽然双方的发言人辩称这只是正常的社交活动，勿要过度解读，但当潘石屹和郭广昌其乐融融的合影曝光之后，外界对于外滩地王的归属已有定论。

　　如今，双方在法庭之外彻底和解。复星如愿抱走该地块，而对于SOHO中国来说，当前的境况跟四年前已不可同日而语。现金更加重要，按照潘石屹的说法，在转型之后，SOHO中国的目标是维持现金流和控制负债率。

　　终局：大佬们的戏份和命运

　　五年，在房地产行业不长不短，它可以是一个项目开发全程的用时，也可以成为地产行业半个黄金时代的时长。外滩地王诞生后的这五年，正是中国地产行业“黄金时代”结束，开始走向不确定的五年。

　　随着潘石屹的退出，外滩地王的风云故事迎来终局。目前仍在局中的只剩复星和万达，SOHO、证大、绿城都已全身而退。然而这些企业的命运却各自不同，五年延宕，SOHO没赚，复星没亏，绿城旧貌新颜，证大物是人非，万达依旧火中取栗，势不可挡。

　　根据9月23日晚间SOHO发布的公告，上海海之门将以84.93亿元向复星出售外滩置业的全部股权。证大外滩置业是上海海之门的全资子公司，也是外滩8-1地块的所有者和开发者。当年潘石屹就是通过收购海之门50%股权，进而获得了8-1地块50%的权益。

　　海之门将用出售所得的现金归还股东贷款，SOHO拿到的现金为45.85亿元。而当时SOHO收购50%股权时的价格为40亿元，考虑到资金投入有正常的成本，SOHO在外滩地王中的这几年，并没有获得什么投资收益。

　　但套现这一部分资产，对SOHO而言意义重大。从2012年开始进行由售转租的转型之后，SOHO已经全面转向守势。日前，SOHO中国CEO张欣[微博]在外滩SOHO的开业仪式上接受采访称，不会投资海外房地产，对在中国进一步投资土地也不感兴趣，将重点专注于现有资产租赁业务上。

　　潘石屹目前正在做一个具有互联网精神的共享办公空间产品SOHO 3Q，试图以此提升租赁物业的价值，并为SOHO找到一个新颖的充满活力的租金引擎。曾经那个大手笔买地、买项目的老潘，已经一去不复返了。

　　由于此前复星也曾对外滩项目进行股东投入，所以这次的交易，复星支付的对价并没有85亿元这么多，而只需支付约45亿元即可。

　　五年里，曾经的上海复地已经从港交所退市，复星继续进行着内部地产业务的整合。郭广昌立志要做中国的巴菲特，地产在他的眼中只是一个投资领域而已，是否继续做大取决于这个行业是否有利可图。复星从来就不仅仅是一家地产公司。

　　上海证大的命运令人惋惜。在经历地王的洗礼之后，证大一蹶不振。戴志康更是彻底告别了证大，告别了房地产，上海证大上市公司已经由东方资产接手。

　　绿城当年入股外滩地王的时候，还是宋卫平意气颇为风发之时。但扩张过于迅猛、财务杠杆的过度使用，让绿城吃了大亏。退出外滩项目的投资，也是迟早的事。

　　绿城这五年的经历颇为丰富。危机之后，引入九龙仓、引入融创，宋卫平有惊无险地度过了最困难的时期，最终决定与绿城作别，将信任的接力棒交给孙宏斌。结果事与愿违，宋卫平不得不毁约并重新回归绿城。如今，已经投入央企中交怀抱的绿城，正试图开启一段新的征程。

　　接手外滩地王酒店部分的万达，依旧是地产行业中最令人胆寒的买家。五年中，王健林相继把万达最主要的资产推向了资本市场，也让他坐定了首富的宝座。在酒店领域，万达已经成为中国最大的酒店业主和运营商。王健林的视野已经不局限在中国，而是在全球寻找着他的猎物。

　　一个外滩地王，半部中国地产史。