上世纪90年代，香港商人罗康瑞拿到了上海老城区一块土地的开发权，当时最简单的事情就是拆掉一切并建起很快就能卖光的公寓楼。
然而，他的商业、住房和零售房地产开发项目新天地在很大程度上保留了该地区的建筑风貌。如今，新天地已经成为现代城市地标，每天吸引数万客流。罗康瑞有兄弟姐妹八人，尽管几年来在生意场上起起伏伏，但著名的罗氏家族仍然在最新一期《福布斯》亚洲版的亚洲富豪家族榜上排在第48位，净资产约为30亿美元。
我最近和罗康瑞谈到了中国房地产市场的前景以及他的旗舰公司瑞安房地产（Shui On Land）。该公司在香港上市。以下是访谈摘录。
问：中国房地产市场前景如何？
答：由于银行房贷松绑，市场在年初有所回暖。我认为，政府十分希望看到房地产市场恢复活力，因为对中国而言，想要实现7%的经济增速，房地产市场是非常重要的支柱。因此，我认为，更加有利的环境和政策将陆续到来。
我非常看好今后几年的房地产市场。政府将鼓励人们买房。但我认为价格不会涨上天，不会出现暴涨，因为还有很多存量房等待售出。
问：市场的哪个部分将表现最好？
答：主要是一线和某些二线城市。并非所有的城市。我认为，一些三四线城市将经历更长的痛苦期。
问：因为供应过剩？
答：还有就是楼盘与需求不符。
问：就一线城市来说，你是指北京和上海？
答：是的，介于一线和二线城市之间的武汉也一直表现良好。我认为区域中心城市将表现出色。
问：这对瑞安房地产意味着什么？
答：我们有不少的待售存量房。在未来五年里，我们将拥有总价值1000亿元的住存量房，其中大约65%位于上海。因此，预计在今后几年里我们将有好的表现。除了那1000亿元住房以外，我们还有价值650亿元的商业房地产等待消化。
问：你在瑞安房地产的中期报告中说，你希望与更多公司展开合作。
答：我们正着手于此，因为我们十分希望把自己重塑成轻资产企业。我们有名气、有品牌、有经验。很多人都想和我们合作。现在，我们对于组建合资企业和开展合作持更加开放的态度。
问：这是不是与你当初进入中国市场时截然不同？
答：在房地产市场上，与其他人实现良好合作不是件容易的事情，因为每个人都有不同的想法。我总是说，如果我和其他人一起搞新天地项目，那么我们可能根本搞不成！但现在，我们的过往记录说明了一切。希望与我们合作的人基本上都想让我们带头。
问：你喜欢哪种合作伙伴？
答：我们正着眼于国内的一些大型开发商，以及全球各地的一些投资者，包括主权基金。
问：所以主要是财务方面的合作？
答：我们的杠杆比例有些高，但随着我们部分商业资产的出售，我们的杠杆比例正在大幅降低。我已经制定了一个目标，要在三年内使我们的杠杆比例降到50%，哪怕我们进行新的收购和投资。
问：你还在中期报告中提到你想动用现金储备收购资产。
答：我们热衷于知识和创新社区项目。我们也在着手开发更多的新天地项目。但我们对那些（接触我们的）地方政府说，新天地项目不是非常赚钱，所以他们必须在住房项目方面给我们补偿。有些地方政府愿意这么做。我们正在和他们商谈。我们预计在年底前可以得到确切答复。
问：有多少个项目？
答：我希望做几个知识社区项目。我们不会再参与拆迁工作。我们希望在拿地前已经拆迁完毕。
问：这引发了一个疑问。你从新天地项目中得到了有关在中国大陆做生意的哪些教训？
答：新天地无疑是非常好的（研究）案例，因为我们创造了一个新的地标。（但）必须给周围居民更多的补偿他们才愿意搬走。新天地太出名了，因此动迁变得更加困难。
问：所以教训是……
答：我们希望在拿地前已经拆迁完毕。
问：品牌推广方面呢？
答：新天地名气很大，许多人都喜欢住在我们的楼盘，在我们的地方工作。所以我们将继续开发更多的新天地项目。
我要补充一点。在建的商业房产非常多，近期将出现供过于求的局面。很多人都在开发商业项目，很多项目的表现将不会很好，这对我们来说是个好机会，我们可以收购一些便宜的楼盘，然后用我们的专业能力进行改造。
问：你的新天地分拆计划怎么样了？你曾打算在2016年让新天地上市。
答：由于我们正在出售一些重要的商业资产，因此我认为中国新天地的上市时间将被推后一点。我们也在改造这家公司。我们之所以想要出售我们的商业资产，是因为我们正在通过出售资产而不是上市来为股东创造更多价值。
问：分拆后的新天地将是怎样的一家公司？
答：我希望它是一家拥有专业能力和开阔视野的公司，能够在中国的重要城市里创造新地标和标志性楼盘。我们希望实现轻资产，因为很多人等着我们为他们开发新天地项目。我们希望好好利用这个品牌，好让我们在更多程度上变成一个商业资产管理者。
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