隐形巨头平安不动产注资22亿包装烂尾楼背后

　　注资22亿包装烂尾楼，收益与风险并存

　　赵毅

　　 “首付3.8万，月供480元。”1996年位于萝岗广汕公路金坑路段的澳洲山庄一开售便以低首付低月供的方式吸引了2000多位购房者入手。然而自1999年开始，澳洲山庄由于资金链断裂，银行收紧放贷造成烂尾，这个占地面积1000多亩的楼盘被冠以“广州最大烂尾楼”的称号。如今，让苦等了近20年的业主喜出望外的是，项目将总体拆除重建。澳洲山庄背后的大金主——平安不动产，注资22亿元将这一片烂尾楼重新包装。

　　 平安集团近年频频出现在各大房企的股东名单上，向来以财务投资人身份出现的平安不动产此次将以何种身份示人？

　　收益与风险并存

　　 根据政府批复的重建方案，澳洲山庄将进行总体的拆除重建。在拆除期间，开发商在项目现有的空地上修建安置房，其划分标准按照市政府文件要求1∶1.1配置，用于安置部分业主。而为了避免再次烂尾，开发商的开发建设资金将纳入政府监管范围。

　　 据了解，澳洲山庄的开发商为广州澳美房地产开发有限公司（以下简称“澳美公司”），查看其官网并无详尽资料。对于澳洲山庄的重建工程，澳美公司董事长、总裁胡耀智表示，引入平安不动产注资22亿元共同建设，帮助公司渡过了资金难关。

　　 广东中原地产项目部总经理黄韬向《中国经营报》记者透露，“澳美公司与包括保利、雅居乐在内的多家开发商都有过交涉，但最终选择平安不动产的原因或是希望自家操盘。”对于开发商来说，随着地价房价上涨，烂尾楼价值不断提升，有意向的收购者不在少数，即使资金短缺也不愿意出售，只愿意让出部分股权。

　　 “平安介入此类项目动机首先是购买的价格比较优惠，长远回报将高于投资现成项目。而对于开发商来说，重建所需成本相对地价和房价的上涨是可以对称的，双方看中的是区域发展潜力。”同策咨询研究部总监张宏伟在接受记者采访时亦表示。

　　 “然而，收益和风险并存，如果完全给澳洲山庄操盘会不会重蹈20年前的覆辙，尚无法下结论。”黄韬同时强调。

　　 澳洲山庄因为烂尾，导致一些业主断供，有一些业主和开发商之间还存在复杂的债务关系，产权没有落实等情况也是开发商亟待解决的问题。对此，广东宏力律师事务所律师吕传文在接受本报记者采访时表示：“涉及股权转让的物业，买卖合同的主体没有发生变化，原先的权利义务没有改变，关键还要看澳美公司能否处理好与业主之间的产权和债务纠纷。”吕传文律师提示购房者，无论是完成按揭或是断供的业主都理应享有入住权，不需要补偿任何差价。

　　 20年后的今天，由于萝岗区整体规划配套不断完善，澳洲山庄建成后具有不错的升值潜力。区域地价攀升，价格已不能与20年前相比，据记者了解，距离澳洲山庄最近的楼盘御湖名邸，目前在售单位均价约2万元/平方米，该区域的住宅价格已达到1.3万~2.2万元/平方米。

　　隐形地王的野心

　　 “广州最大烂尾楼”被盘活，业界更关心这位隐形巨头——平安不动产。去年底至今年，平安不动产在土地市场的表现可谓“凶猛”，频频在土地市场出手，所拿土地均位于北京、广州、杭州、南京等重点城市。

　　 2014年平安开始加快入市，旗下深圳联新、杭州安丰置业、杭州安东置业及深圳平轩四个子公司斥资167.89亿元先后在广州、杭州、北京、苏州等一线及重点二线城市拿下6幅优质地块。2015年前十个月，其又相继在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地，涉及土地出让金额高达477.32亿元。

　　 在住宅市场，平安不动产通过增资的方式入股或者联合房企直接拿地，这些地块集中于一二线城市。张宏伟指出，平安的房地产投资路径以财务投资为主，并不直接参与开发，基本上所有的项目都会和其他房企合作，平安承担的都是投资人的角色。

　　 平安集团董事长马明哲的话似乎印证了这一点，“改革是摸着石头过河，但如果河上有桥，付点过桥费就可以跑过去，那何必冒着危险、花费时间摸着石头过河呢？”地产圈的事，平安不懂怎么玩，于是就“付费过桥”。

　　 在业内看来，平安系与房企的合作模式主要有三种：一是成立子公司通过招拍挂或单独或联合拿地；二是入股房企某个优质项目；三是与房企签订战略协议，成为战略投资者。为了规模扩张，房企在探索与资金的合作模式过程中，却不知不觉造就了一个隐形“地主”。

　　 不仅如此，近年来平安在房地产领域频繁布局，不仅通过拿地、合作开发等方式介入地产领域，还进行房地产企业股权投资。今年4月中国平安斥资62.95亿港元持股9.9%，拿下碧桂园第二大股东之位。近日，平安又以2.14亿港元入股朗诗跃居第二大股东。另据资料显示，目前平安主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产，涉及地产业务的板块主要有平安人寿[微博]、平安银行、平安不动产、平安信托以及互联网金融。

　　 未来房地产行业的游戏规则或将发生改变，平安深谙其中的门道，要垄断房地产产业链条上的几大传动轴：从资金到土地，从房企到购房者，这家险企早就崭露野心。

　　“涉房”背后的棋局

　　 政策放宽为中国平安[微博]迎来了房地产的春天，2011年，平安寿险获得中国保监会下发的投资PE和不动产的双牌照——自此成为国内首家拥有“双牌照”的保险公司。尽管至2014年5月，保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，对险资的投资范围持续放宽。但在接受本报记者采访时，平安不动产相关负责人解释，平安对房地产的投资多使用自由资金，而非保险资金。

　　 在2015年的新年致辞中平安集团董事长马明哲提到，“不动产公司投资规模实现突破性增长，战略投资项目为集团未来的发展奠定了良好基础。”从中可以窥见，平安不动产迅猛扩张的势头不会削弱，其发展也必定要配合平安集团的转型战略。

　　 可以说，平安在地产圈布了一个很大的棋局。其在房地产的布局遍布住宅、商业、物流、养老、股债券投资等领域。据公开资料显示，截至2014年8月，平安不动产的资产管理规模达到了500亿元。据媒体统计，2013年年末，平安投资性房地产的投资规模是182.64亿元。房地产信托资产管理规模占23.9%，2013年累计兑付房地产信托规模逾200亿元。

　　 随着中国平安投资地产的步伐加快，除了参与了多起海外并购交易外，仍不忘在国内地产市场进行布局。如今中国平安将触角延伸至房地产企业之间的股权合作，与朗诗、招商、金地、华润、绿城、九龙仓等建立合作关系。

　　 “这两年地产正处于转型阶段，大家对未来房地产的走向比较模糊，房企也开始探索新的合作伙伴和方式。”一位不愿具名的分析师表示。

　　 上述分析师指出：“平安和房企的合作主要针对两个层面，一是财务投资，有可能短期内没有什么实际的利益，但能够长线布局房地产业，长期来看资金回报可观；二是战略合作，双方能在资源方面形成合力，具体推动项目发展，平安能做战略投资者当然更好。”

　　 “对于平安来说，将资金投入房地产市场更加保值增值，另一方面，从房企的角度，资金的注入能更好地帮助房企拿地扩张、改善财务结构。”张宏伟向记者表示。

　　为金融业务寻下一个出口

　　 马明哲曾公开称，腾讯从社交通讯、游戏开始进入各行各业，再到金融；阿里从电商开始进入各行各业，再到金融；平安则要从现实的生活金融开始，最后定位到社交金融。

　　 或许平安正是选择了通过与房企合作，搭建一个O2O模式的“房地产金融”生态圈。目前，马明哲在地产圈设立平安不动产投资、平安好房。随着平安好房相继推出了“好房宝”“好房贷”等互联网金融产品，业务涉及“好房金融”、二手房买卖、租房、房产众筹、管家服务，涵盖地产领域的诸多方面。2015年中报显示，平安所打造的物联网房地产金融资产平台——平安好房上半年交易破100亿元，个人购房者获得贷款规模达6亿元。

　　 依靠雄厚的资金背景，平安轻松获得了“入会”资格。2014年年报显示，自2004年上市以来中国平安总资产增长14倍达40.059亿元，2014年平安实现净利润479.30亿元，同比增长33.1%。

　　 “毕竟对于像平安这样‘不差钱’的企业，用手头一小部分的资金买一张进入房地产的门票，但看似进入地产，其实玩的还是金融。单纯投资卖房的时代已经过去了，更多的是利用资金优势打通渠道。”张宏伟说道。

　　 然而，张宏伟也指出，财务投资与战略合作还要分开来看，平安入股了企业并不意味完全可以轻车熟路，后期的合作当中，需要双方的部门之间相互磨合，是否能将平安的业务嫁接到房企项目的营销环节当中还需时间来证明。