万博商圈群雄并起 海量供应迫房企出招

　　万博商圈群雄并起 140万m2办公物业扎堆上市

　　近期以来，正处在如火如荼的建设之中的万博商务区积极发力市场，在日前举行的广州番禺万博商务区招商推介会上，包括著名互联网企业欢聚时代（YY语音）在内的27个项目成功签约，投资金额超过200亿元，加上未在现场签约但已签约落户万博的近百亿投资，签约进驻企业投资总计达300亿元。与此同时，著名的IBM、微软等世界500强企业以及后续的近百家优质企业都将陆续落户，盛景创投基金还将携手开启万博商务区的产业互联网新时代。广东省投资促进局局长杨子江认为，万博商务区的规划起点很高，有望像巴黎的拉德芳斯一样，成为广州最有名的中央商务区。文/图：广州日报记者王荔珏

　　据了解，作为番禺区重点发展区域，如今在万博商务区，除已建成的番禺万达广场、在售的奥园国际中心、四海城等大型项目外，还云集了华新物流总部、番禺现代信息服务业总部基地、番禺敏捷广场、广晟数码城、番禺天河城以及地下空间综合开发项目等龙头项目，业界预计，包括万达广场在内的9大项目在明年年底前将全部落成。

　　大型项目扎堆云集，这对万博商圈而言，既有规模大的号召力，同时来自市场竞争的压力同样也不小。在这九大项目中，都不乏大体量的写字楼、公寓及商铺产品。据不完全统计，未来该地区的办公物业供应体量预计超过140万平方米。供应量如此之大，但市场的承接力却依然有限。数据显示，广州去年一手写字楼的网签面积约为40万平方米，因此超过140万平方米巨大体量的办公物业应该如何消化？ 对于写字楼市场的前景，戴德梁行就预测：四季度广州甲级写字楼空置率将开始明显上升，并在2016年升至峰值。

　　公寓产品如何突围值得探索

　　据高力国际日前发布的统计数据显示，今年1~9月，广州一手可售公寓累计新增货量为158.6万平方米，同比增加24%，预计至今年年底，全市一手公寓可售货量可达129.48万平方米，其中，万博商圈所在的番禺区预计就有20.36万平方米可售货量，库存量巨大。

　　统计数据显示，截至10月26日，番禺区网签面积超过1万平方米的办公（公寓）项目只有4个，分别是奥园城市天地、保利大都汇、奥园越时代及敏捷华美国际。其中，位处万博商圈板块只有保利大都汇和奥园城市天地，两盘成交业绩分列一二位，成交面积分别为53245及44815平方米。

　　有业界人士指出，以商业、办公为定位的万博商圈目前板块内公寓产品同质化严重，都是主打小面积的公寓，或平层，或复式，除此以外，已无创新，公寓产品如何突围值得探索。

　　体验店或成万博商圈招商重点

　　除了办公物业外，巨量的商业面积也是万博商务区的另一大重头戏。数据显示，万博商务区地下空间总建筑面积为179.87万平方米，仅次于广州国际金融城和珠江新城。其中商业部分占总规模的比例为21%，达37.27万平方米，约为目前珠江新城地下商业规模的两倍。

　　目前，商务区内万博中心、吉盛伟邦、海印又一城以及番禺万达广场购物中心均已开业。据中原地产的统计显示，整个万博商务区囊括了近20个商业项目，仅地上商业总建筑面积就已高达367.69万平方米。再加上天量的地下商业面积，两者将构成一个立体但自成竞争关系的庞大商业空间。如何招商经营，这也值得引起高度的重视。以目前已开业的番禺万达广场为例，走进其中就不难发现，其商铺吸引的消费人群并不多，人气最旺的主要还是室内外新增的几个大型儿童娱乐设施以及多家的食肆。同样的，天河城百货的人气也不及旁边的四海一家旺。由此看，未来整个商圈商业该如何定位、招商，确实值得认真研究。

　　最近，市场有宜家落户金山谷的传闻。对此，万博商圈一房企人士就遗憾地表示，其实，万博商圈才是这类体验式消费店的最佳落脚点。

　　九大重点建设项目逐个数

　　万博商务区地下空间综合开发项目：建筑面积180万平方米，投资金额28亿元，作为广州目前最大的地下城，将融合停车场、地铁站、商业服务和综合开发于一体。

　　番禺现代信息服务业总部基地：建筑面积30万平方米，投资金额20亿元，以打造现代信息服务业大平台和总部经济集聚区为目标。

　　番禺万达广场：建筑面积51万平方米，投资金额55亿元，已于去年11月8日开业。是万博商务区首个建成的大型商业综合体。

　　番禺天河城：建筑面积38万平方米，投资金额35亿元，集多功能SOHO公寓、甲级写字楼、大型集中式商业于一体，以天河城百货为龙头。

　　奥园国际中心：建筑面积34万平方米，投资金额34亿元，建有一栋超高塔楼和三栋高层塔楼，主打家庭商务休闲功能，以“智慧”为主题的“不夜城”式综合商业体。

　　广晟数码城：建筑面积38万平方米，投资金额50亿元，将建成国际数码技术设计研发中心。项目将建320米地标级塔楼，内设五星级豪华酒店。

　　四海城：建筑面积38万平方米，投资金额32亿元，集国际公寓、甲级写字楼、精品主题酒店、公园式购物广场、名车博览中心等功能于一体。

　　番禺敏捷广场：建筑面积45万平方米，投资金额39亿元，集国际五星级酒店、酒店式公寓、甲级写字楼与体验型购物中心于一体。

　　万博商务区物流总部：建筑面积7.2万平方米，投资金额7亿元，项目定位为物流总部项目，计划引进100多家现代商贸物流企业。