口甘多地王 会否消化不良?

  专家预料:经济大环境一般+前车之鉴,年尾再出地王可能性不大

  “幸福来得太突然,钱不够怎么办?”有业内人士调侃,每到年底就是考验开发商钱包的时候,但同时因为地块太多,亦是开发商“捡漏”的机会。随着10月23日开始的新一轮推地高潮,广州终于要把积攒多时,只等楼市回暖的地块尽数放出。在10月19日至10月28日的短短10天内,广州已挂牌南沙、黄埔、琶洲、番禺、荔湾及天河超过21块住宅和商业地,密集程度让人有年底天天围观看抢地大片的感觉。

  从10月底挂牌的地块看,不乏开发商们最趋之若鹜的几个板块,黄埔长岭居、中新知识城、南沙、荔湾广钢新城和天河金融城,而卖地大片则预计在11月24日和11月30日分上下集上演。11月24日将在广州公共资源交易中心推出的地块有番禺和琶洲多宗地块。可能会引发激烈争夺的荔湾广钢新城地块、百花香料厂地块;天河金融城地块拍卖则会于11月30日再次在广州公共资源交易中心拉开帷幕。

  然而,专家们普遍认为,在目前经济大环境下并不乐观,再加上2013年至2014年间拍出的多个高价地在推出市场时遇到的窘境,预计开发商们面对年底这波推地潮也会理智对待,尽管出现高价地的几率很高,但出现全市地王或者区域地王的可能性则不大。

  广州土地市场前三季平淡度过

  回顾今年广州土地市场,给人深刻印象的除了广纸和相邻的石岗路地块外,就只剩下为互联网和电商老大们度身定做的琶洲地块了。广纸地块6月拍卖时只是底价成交,老东家越秀和绿地各拿一块。

  实际上,政府赶在“十一”前推出石岗路地块,颇有催谷楼市之意。广州雅居乐和金融街控股分别以14.7亿元加配建11700平方米以及22.7亿元加配建20700平方米拿下石岗路两地块,楼面地价在2.3万~2.6万元/m2.

  广东中原地产项目部总经理黄韬认为,今年第四季度虽然推出的地块很多,但预计会保持稳定,出现地王的可能性不大,主要原因还是因为现时经济环境不大理想。房价点评网高级分析师肖文晓也认为,经济大环境和股市动荡,对楼市还是有比较大的影响。如果广州不放开限购或者在二套房贷款比例方面更加松动,今年第四季度成交量能否达到预期还很难说。

  高价地卖出时风光销售时尴尬

  肖文晓表示,有一句话形容地王确实准确:买时自带光环,但卖时却可能变成负累。房地产市场早已经过了只要拿到地就能赚钱的阶段。2013年楼市最红火时,佳兆业拿下的同宝路地块楼面地价高达2.5万元/m2左右,尽管地块规划早在2014年9月获批,但因种种原因到现在还远远未进入销售阶段。更让佳兆业捶胸顿足的是,同宝路附近的红云涂料厂地块在2014年11月被越秀地产以底价拿下,楼面地价仅约1.4万元/m2,仅拿地成本就比佳兆业的便宜了1万元/m2.

  不过,越秀地产在2013年以楼面地价近3.5万元/m2的代价,拿下海珠区南洲路地块,成为广州新单价地王,这一纪录至今依然保持。去年7月份,该地块的规划已被披露,将建设3栋36层高住宅和2栋41层高的保障房,业内人士普遍认为,该项目销售时价格超5万元/m2才能获得比较理想的利润回报。截至目前,尚未有该盘亮相或推售的时间表。

  2014年年初,开发商对市场的信心还是满满的,当时广钢新城首批地块还是被疯抢的,楼面地价从1.8万~2.1万元/m2不等。最终,广钢新城首盘中海花湾壹号于9月中旬正式开盘,虽以264套签约量成为荔湾9月和10月销售套数冠军。不过,签约均价就只有3万元/m2,比市场预期的4万元/m2足足便宜了1万元/m2。对买家们来说,中海真是良心房企啊。

  黄韬认为,再牛的开发商也无法准确预计市场未来走势,有时还要看销售时机。

  市区地块,拿地不久就开始预热

  在今年拿地的开发商中,还出现了刚拿地即预热的新趋势。如越秀和绿地所获得的广纸地块,在拿地3、4个月后,已开始在市场上进行板块炒作和预热。黄韬表示,这两个地块的提前预热主要是为了抢客。由于江对面的广钢新城已获得相当部分“刚需”和改善型买家的关注,而广纸地块和广钢地块的客户群在一定程度上是重叠的,再加上广纸地块开发体量很大,所以开发商希望潜在客户能够尽早关注广纸板块,避免更多客户被广钢新城或者其他板块分流。肖文晓表示,今年拿了市区地块的开发商,早早就开始做各种热身,说明项目的营销压力还是比较大的。

  黄韬认为,全面实施二孩政策后,预计这些市区产品设计还会有改变,相应增加大户型产品。据悉,绿地联手越秀开发的广纸地块将被命名为绿地越秀·海玥,首批有望会推出75~118平方米的住宅产品以及拥有5米层高的Loft公寓。而越秀单独获得的广纸地块,则预计会推出户型实用的望江产品。

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